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標題: [個人觀點]少子化確實有感觸，不過影響大環境的不會是少子化。 [打印本頁]

作者: joe198 時間: 2018-3-19 04:33 AM 標題: [個人觀點]少子化確實有感觸，不過影響大環境的不會是少子化。

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作者: hopy36 時間: 2018-3-19 08:53 AM

這是剛好住在鄉村的人的想法, 但住在都會區. 大部的人都只生1~2個, 因為教育費用太高了.
如果只生1~2個, 家裏都有房就不需要在買房, 反正以後長輩都會留一棟房子住.
將錢留給小孩學費或出國旅遊比買房還好.

作者: zxcvbn03 時間: 2018-3-19 11:37 AM

你可以想一想

到2030年
七十六至八十五歲的「出場人口」，
也就是因為死亡而釋出房屋所有權的人數，
會從2016年的八十九萬人，翻倍成長為一六○萬人。

再過十年，到二○二八年，
十八至二十一歲的大學適齡人口，
會從一二三萬人減少為七十七萬人，大減將近四成。

作者: joe198 時間: 2018-3-20 02:22 AM

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作者: joe198 時間: 2018-3-20 02:31 AM

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作者: zxcvbn03 時間: 2018-3-20 03:18 PM

joe198 發表於 2018-3-20 02:31 AM
是的，所以大部份少子化是這幾年開始買房給下一代繼承

上幾代都生很多，要繼承可能沒辦法最多分錢而已。 ...

你現在不買下一代一樣也是往都會區走

群聚效應

=============

現在台灣的群聚效應
會出現一個[特殊情況]
都會區的市中心
都是老房子,三五十年的老房子
地價又高
反而新蓋的新建房
都在市中心外圍

作者: tuatua61736 時間: 2018-3-20 07:46 PM

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作者: joe198 時間: 2018-3-21 01:04 AM

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作者: biofisher 時間: 2018-3-21 03:15 PM

賣掉老屋到都會區當頭期款，聽起來還蠻有道理的！

作者: zsedc06100526 時間: 2018-3-22 12:47 AM

1.原本住的人要多的坪數就是拿錢出來買
2.買更多坪數換到更高房價的房子造成更精華地斷繼續提高價值
有道理的！

作者: joe198 時間: 2018-3-22 10:16 AM

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作者: zxcvbn03 時間: 2018-3-22 12:13 PM

少子化會不會跌?
很難講
但是,房價確實跟人口數量,土地面積有關

香港,台灣,大陸.......
可以想一想
如果沒有這麼多人口
房價當年也很難炒得起來

作者: hinet50159 時間: 2018-3-22 02:12 PM

買房子要等房價大跌的時候買最合適
大概每4年一次大跌

作者: 風水火 時間: 2018-3-22 08:30 PM

反正賣不掉加價賣
怎麼會跌
反正利率那麼低
壓一壓就好啦

作者: btcat1 時間: 2018-3-22 08:37 PM

我是反過來, 倒想賣掉都會的房, 到生活機能還OK的鄉下過生活。

作者: voodootw 時間: 2018-3-22 09:06 PM

所以少子化確實能讓都市以外的房價明顯下跌,怎麼看都市確實在房價上有抗跌的效果,但要像前幾年那樣漲,機會也不大,因為整個大環境確時不佳.

作者: kkboys2010 時間: 2018-3-23 10:09 AM

在台灣除了水、電這些屬於國營事業，可以由政府操縱價格的商品以外，其餘市場都是公開的，不會因為某單一因素就直接影響價格，以房價而言，最常被拿出來講的就是「少子化」、「升息」等，如果影響市場的因素這麼簡單，那經濟學家不就沒事幹了。

況且，房價的浮動也不可能是全台灣齊步走的漲或跌，各區域都有其特性，城鄉差距、公共建設等等，也都會影響，就像「汐止」對老一輩的人來講，這等於是淹水的同義詞，房價一直都很低，但近年改善了，房價就跟著上升。

作者: typcon 時間: 2018-3-24 08:30 PM

台灣不大
騎機車大都能到達加上公路建設的普及
所以讓台灣所謂的偏遠地區並不像國外那麼地廣人稀
但少子化就硬生生地少掉人口基數還是會影響到房屋的價格
加上台灣並沒有外勞政策都是讓東南亞的移民來一段時間之後就走了
所以請不要輕忽少子化會帶來的影響

現今的市場不只台灣整個世界的經濟市場已經不能用過往的經驗來推測

作者: joe198 時間: 2018-3-25 10:15 AM

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作者: popzxcvasdf123 時間: 2018-3-25 02:09 PM

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作者: kent08370615 時間: 2018-3-31 09:34 PM

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作者: 陳威雞 時間: 2018-4-1 01:14 PM

對阿
重點就是地段地點
無論人口增減
人多的地方就是多
人少的地方會越來越少
當然價格就從這裡來

作者: light_off_on 時間: 2018-4-2 09:48 AM

少子化會讓居住需求降低~因此不論城市或郊區房價都會受到影響~而且由於自動化和網路等未來優勢，城市的衝擊也不小。大家喜歡住城市不外乎是便利性，但郊區的舒適性其實更高，(否則不會一堆退休的要去山上、郊縣買透天、買別墅)。但未來的世界或許透過網路在家就可以上班，透過自動車就可以宅配，網路購物已經讓東區店面衝擊，未來的世界都市的優勢會隨者網路取代馬路，自動化取代人工而慢慢消失，因此城市崩盤的狀況可能還大於郊區，畢竟郊區也沒有什麼可以跌的了。

作者: joe198 時間: 2018-4-5 06:04 AM

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作者: pp7931 時間: 2018-4-9 04:53 PM

少子化房價也不會跌，只會有錢手上一堆房，沒錢依然只能租屋

作者: shchien 時間: 2018-4-12 11:19 AM

影響房價的重點還是利率,現在當出租能有5%就很難得了,如果利率漲到5%,投資客就撐不住了,現在回想起來,我小時候銀行的定存是6%.

作者: kdditu 時間: 2018-4-13 05:29 PM

有一個迷思是少子化房子會跌但是人口成長率是正的
所以房屋的需求並不會因為少子化的需求而減少
再者房子本身無法搬移所以都會區的房屋受限於土地面積所以供給依然是有限的
再者這幾年政府抑制房價除了豪宅有明顯的下跌外一般公寓或是華廈修正有限
因為所有人預期房價下跌所以房屋交易變少造成消費支出的減少
在內需緊縮的狀況下對總體經濟的成長無意雪上加霜

作者: PANCHINGHSUEN 時間: 2018-4-14 02:41 PM

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作者: joe198 時間: 2018-4-15 05:25 AM

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作者: cc8913230 時間: 2018-4-17 02:48 PM

本帖最後由 cc8913230 於 2018-4-17 02:51 PM 編輯

確實"只有"少子化不見得會造成屋價下跌

還要考慮很多因素

精華地區的屋價當然永遠會是最高的

但不代表都不會跌

政治.經濟.國際因素通通都會影響

台灣近幾年內需經濟非常糟糕

這絕不是支撐房價好消息

全球資金是到處流動的

流進來買房不代表不會流出去

稍微對麥當勞有了解的人就知道

麥當勞並不是只在賣漢堡，而是同時是在炒房的

當麥當勞退出台灣時就代表有資金在流出台灣房市

從六福皇宮關門熄燈也可以很清楚目前商用租金已經高到很多企業受不了

有興趣的人可以自己去看一下公視的有話好說有討論

https://www.youtube.com/watch?v=OrhDSlPzamc

之前陸資來台炒房很多是洗錢來的，這種不在意投報率是衝高房價一大助力

但在習上台多項重手管制資金+打貪

這部分錢要再發功是難上加難了

加上全球升息.台灣人才外流.少子化.低薪等多重因素

我始終認為現在的台灣房價是將被壓垮的駱駝

只是不知道那根稻草何時出現而已

順帶一題有人說日本少子化嚴重卻沒影響房價

但現在已經有日本學者喊出縮小日本的狀況了

可以看看劉黎兒的相關文章

https://tw.appledaily.com/new/realtime/20171113/1239968/

裡面談到的重點是東京房價，我完全不認為台北有本事比東京保值

你可以不相信她，但我不覺得一個不住日本的人講日本房價會比她清楚

作者: joe198 時間: 2018-4-18 04:18 AM

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作者: light_off_on 時間: 2018-4-20 01:27 PM

本帖最後由 light_off_on 於 2018-4-20 01:40 PM 編輯

joe198 發表於 2018-4-5 06:04 AM
自動化人工有很大隱憂

不是說自動化在哪邊工作都可以，這代表著有些人賺不到錢。

除了自動化之外~我還有提到網路趨勢~現在在家工作者非常多~
而且網路購屋物也逐漸了取代逛街消費(當然不是全面的，但五分鋪等傳統商圈形勢的確在改變)
未來基礎醫療行為、教育、都不一定到大城市，現在物流外送也很便利，要吃什麼都有人可以送到府上(包括買食物的原料，魚、肉、菜等都有相關服務)，所以城市的優勢會慢慢被打破，而郊區的優勢則會逐漸抬頭~

而我說的自動化是指例如運輸工具當運輸工具自動化後城鄉之間的車程可以大幅縮減所以城鄉差異自然也會縮減~(因為人有反應時間的問題，所以遇到紅綠燈等狀況，很容易造成顛峰時間的堵塞。)但車輛自動化之後，可以大幅改善這類問題~

至於你說的"真正上班族，能早點回家休息時間都沒有了，還要他花一兩個小時通勤回家。"在未來的世界通勤時間是可以大幅縮減的。而且現在很多工作也都可以靠網路完成。(缺點是下班老闆一直LINE)

關於車輛自動化帶來的優勢可以看這個影片介紹。 https://youtu.be/4WM3ITvGn4M

作者: joe198 時間: 2018-4-21 04:33 AM

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作者: light_off_on 時間: 2018-4-23 01:20 PM

joe198 發表於 2018-4-21 04:33 AM
1. 你說的郊區優勢抬頭，我上面那一張日本圖已經有講了。
他們推估2045年的人口分佈圖，以現在的狀態 ...

你說的也不是沒有道理~但我覺得可以用更宏觀的角度來說~
1. 你說的郊區優勢抬頭，我上面那一張日本圖已經有講了。
他們推估2045年的人口分佈圖，以現在的狀態去推的。
你說的部分我也知道現在大賣場也推網購送到家，這我懂。
不過這無法成為對郊區優勢的必要條件，甚至這只是非常微小的因素之一而已。況且還沒談到現實條件，網購生活必需品不一定比較便宜，還可能比較貴。
這樣就會回歸到最現實的，你有沒有錢? 沒錢要買比較貴的食材嗎?
沒錢大部份都是跑傳統市場，或跑更大的傳統批發市場。

>>日本的趨勢圖是以現在的走勢去推估的~並沒有加入未來科技影響等元素，而且台灣小日本很多很多很多~
>>而且上市場也是需要油錢和花時間~如果真得很窮或許他把採買的時間都省了，直接透過網路下單，然後利用那些時間再去爭一需錢~這不就是雙薪家庭寧願花錢請保母同樣的意思嗎~
你說的只是個人選擇之一~而且現在有的網路購物比賣場還便宜的也是很多~(網路團購價格不會高於一般零售)而且對於賣方來說~他也少了店租和上架等成本(連ADIDAS這種販售運動用品為主(很依賴實際試穿適用的商家，現在都大收實體店面，想要搶占網路市場，何況是一般消耗品的市場)，所以趨勢來看實體店面式微的機會還是大的。

2.交通自動化這點無法縮短城鄉差距，縮短城鄉差距是要交通建設的配合
兩點間的距離要怎麼縮短? 一是速度二是線路。自動化不如說大眾交通工具
大眾交通工具還比較有可能，自動化是不可能縮短的。你自動車，別人也自動車。
最後不也一樣要遵守紅綠燈嗎? 只有MRT類的大眾交通工具沒有紅綠燈
>>我猜你沒有看我附上的影片連結，當全面自動化的時代，確實是不需要紅綠燈的，而且自動車變成大眾共乘工具，也可以縮減道路上的車輛；而縮短的當然是通勤的時間。(如果有機會建議樓主平常上班日去觀察一下宜蘭通勤台北的車輛，在還沒有雪隧之前，這種宜蘭台北通勤的機會幾乎很少，但現在早上這些客運幾乎班班是坐滿的而且我常常看到一次來個3~5台擠在科技大樓站下車，這就是通勤時間縮短，而讓城鄉差距降低的最好例證)
3.這點跟第二個問題一樣，自動車無法縮短早點回家休息，最多是上車你不用花精神開
但最後還是回歸現階段的物理原則，距離跟速度。除非有科技能開發出分子傳送人體
就是那些科技電影裡的那類東西才有可能。不然最多只是說上車就算休息。
這段時間多久呢? 一個小時車程，那就只是你這一小時在車上多睡一小時的意思。

>>同二樓主應該好好研究自動車~而且不限於自駕型態的自動車~現在台北已經在試行無駕駛的公車了，所以搭車不但可以休息，還可以進修，做自己想做的事情，跟搭捷運沒有太大的區別。而且就像第二點的回覆一樣如果速度快了，你說的問題都不是問題囉！

「世界是平的」這一本書也有很多類似的概念可以讓樓主參考看看。說不定您會有新的想法。

作者: joe198 時間: 2018-4-23 07:42 PM

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作者: torychen 時間: 2018-4-24 09:45 PM

年輕時靠都市
後來存錢有車或者是有靠
捷運時住的地方會遠離都市一些
老了應該就沒什麼大需求

作者: adam3415679 時間: 2018-4-26 02:52 PM

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作者: joe198 時間: 2018-4-27 05:41 AM

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作者: openrain88 時間: 2018-4-28 10:11 AM

影響房價的層面很多,間接和直接因素很多,很多的問題都是連帶的,比如經濟影響生育......,個人覺得蛋黃區還是會跌的,現在整各台灣真的很不好,可以問問那些做生意的,你看店面是否還能做生意,難喔!!!!!大家可以去感受一下,是否越來越緊了(手頭)

作者: joe198 時間: 2018-4-28 02:34 PM

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作者: hungchiacer 時間: 2018-4-28 03:54 PM

少子化的影響, 絕對不是單純鄉村或是都市, 因為人口全面下滑

作者: vythxmyth327 時間: 2018-5-1 12:01 AM

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作者: kamazi 時間: 2018-5-6 10:39 PM

現在的房子真的沒有比較便宜應該跟物價有關係

作者: joe198 時間: 2018-5-8 02:38 PM

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作者: panpan7066 時間: 2018-5-9 11:36 AM

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作者: joe198 時間: 2018-5-13 04:44 AM

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作者: light_off_on 時間: 2018-6-4 08:53 PM

本帖最後由 light_off_on 於 2018-6-4 09:06 PM 編輯

joe198 發表於 2018-4-23 07:42 PM
1.日本確實土地比較大，但街道沒有比台灣複雜，車種也沒有台灣那麼多摩托車，這就是現實狀況。
所以他 ...

1.其實新的科技出現並不需要去限制舊的科技~自然就會被淘汰~所以一旦自動化是便利的是安全的是有優勢的，就算法規不限制，舊有的模式自然會被淘汰。就像你現在應該不會還在用B.B.CALL一樣，法規沒有限制不可以使用B.B.CALL但現在幾乎沒有人在用了。
2.我覺得這跟主軸沒有太大的關係。一但網路化、自動化，很多事情都可以在家完成。所以這題關鍵還是在於自動化的可行性。
3.同上。
4.我直接附上相關新聞好了，實體店面還是有存在的必要沒有錯，但企業本人都明確說了會減少實體店面的模式，所以這沒什麼好爭的。廠商自己說的總沒有爭議吧！

新聞連結>>https://www.managertoday.com.tw/articles/view/55942
新聞標題>>Adidas 電商收入上看千億！CEO：實體店會更少，但會做得更好

新聞連結>>https://www.moneydj.com/KMDJ/New ... 7-a34b-68f2f5b04e2b
新聞標題>>運動品龍頭Nike決戰電商、擬大砍實體通路，股價嗨

傳統的消費模式還會存在沒錯，但你應該去看看五分鋪這幾年的慘狀，你可能就不會對實體店面還存有那麼樂觀的想法。

再一次好心的附上新聞連結：https://www.youtube.com/watch?v=JcyzV9vpByY
新聞標題：【TVBS】難敵網購低價競爭　五分埔倒店逾200家

最後建議您可以去看看"商業週刊的1593期"
自動車成熟度已經比原本預計還快。裡面也提到了對於房地產的影響。
再一次付上連結：不過完整版本要會員或者自己買實體書本來看。

https://magazine.businessweekly.com.tw/Article_page.aspx?id=35379

部分內文：
州逾50業者上路測試，中國緊追

加州，是全球最多自駕車業者進行路測的地方，有超過五十家業者登記測試。不論是通用汽車打上Cruise字樣的自駕車、還是Google旗下Waymo改裝車，或沒標示任何字樣的神秘蘋果自駕車，不時被路人直擊在舊金山街頭、在往來矽谷的高速公路上出沒。

優步與特斯拉（Tesla）在三月接連發生自駕車死亡車禍後，消費者對技術的信心滑落，但就在外界以為上路時間將大減速時，科技巨擘與政府們卻大踩油門。

「這車禍是自駕車界的夢魘，卻也是大家心知肚明必經的歷程。」彭博社寫著。隨著測試數量與範圍大增，致死意外終於來到。

但，這段時間以來，Waymo宣布向車廠捷豹（Jaguar）採購兩萬輛頂級電動休旅車，並向加州申請真正無人的測試。也就是說，未來駕駛座上就算坐的是一條狗，也可上路。

一直與矽谷較勁的中國科技三大巨頭中，遲遲未對自駕車表態的阿里巴巴，也加入百度、騰訊行列，正式承認已投入自駕技術研發。中國政府更公告授權各城市，從五月一日起可開放自駕車上路測試，想大幅追趕美國。這並非只是科技巨頭或大國間的競爭。

「自駕車將如智慧型手機般，為人們生活帶來巨變。」《經濟學人》指出，自駕車將戲劇化的降低交通意外死亡人數、減少你在車陣中枯坐的時間，以及所需停車空間。如此一來，包括保險、媒體、廣告、零售、房地產業，都將因此大震動！

新的交通時代就要來臨，速度比你我想像的還要快。「不要小看自駕車，未來四年不得了！」國內創投大老、生華生技董事長胡定吾，早在二○一六年就投資了自駕車關鍵零組件的光達製造商Quanergy、3D地圖業者CivilMap。他說，當時業界談的是在二○二五年上路，現在卻改口提前在二○二二、二三年實現。

從矽谷科技巨頭總部到你家樓下的停車位，一場顛覆生活形態與商業邏輯的改變，就要發生。

相關連結2:
https://archive.businessweekly.com.tw/Article?StrId=67160

<連結內文標題>
未來現場／交通時間大解放，翻轉房產、求職等策略
高房價bye bye！買房不必再顧交通和車位

「十年內，自駕技術將變得普及。」飛雅特執行長馬喬內預測。

如果你計畫在十年內買車、買房、投資、開店，甚至選職業，恐怕都要好好考量這個變化。因為，自駕車不只是影響車廠與科技業，還會改變城市的面貌、改變我們未來的生活習慣。

有興趣可以參考看看，我不知道你信不信啦！反正對於科技大幅反轉的事情，我是很相信就是了。
畢竟我有同學就是五分鋪的受害店家廠商。

作者: joe198 時間: 2018-6-5 02:48 AM

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作者: ryan0908 時間: 2018-6-8 02:29 PM

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作者: macquarie88 時間: 2018-6-9 07:07 AM

無法再認同更多了，蛋黃還是蛋黃，還是大家搶著要

作者: light_off_on 時間: 2018-6-14 05:41 PM

joe198 發表於 2018-6-5 02:48 AM
回應你第一點，法律角度不會照你說的自由淘汰，而是會把責任相關規屬釐清才有可能
因為出事情是要有人擔責 ...

我非常認同你的部分說法~我也不認為短時間之類自動車能夠那麼快~但我們一直在討論的是未來的事情不是嗎？這個未來可以是5年後~可以是10年後~更可以是20年後。
而房地產上面有一個叫做"預期心理"的價位影響。

例如：某某地區未來將有捷運經過，某某地區未來將有商場進駐。這些未來的說詞~有的3~5年內就實現了，也有得10多年了還卡在立法院。

更何況你自己都引用日本2045年的預估。所以我才會誤以為我們討論的未來至少是10年起跳的單位。
而如果是以10年為單位來討論，那就和商周內容的資訊是不謀而合的。

就向內文的這一句：「如果你計畫在十年內買車、買房、投資、開店，甚至選職業，恐怕都要好好考量這個變化。因為，自駕車不只是影響車廠與科技業，還會改變城市的面貌、改變我們未來的生活習慣。」。

再回到少子化的議題，多數對於少子化問題的報導都有一個共通點，就是實質影響的時間點不會是現在，而是這些"少子"大學畢業，即將步入社會的時間。也就是大家比較有共識的2030年開始。

我相信你也不會懷疑這個時間自駕車的成熟性和可能性。而且少子化和自駕車的成熟兩個議題是同時隨著時間軸前進的。就好像以前的淡水，建商會說影城+輕軌~兩具房價的加速引擎。

而未來的時間軸是自動車+少子化兩個倒車引擎。而且影城和輕軌還有法規規定和經費問題，可能蓋不成的風險。
不過少子化的問題是已經正在發生的事情了，縱使你這幾年開始大量生小孩，也改變不了2030前後的小孩數量相對稀少的問題。

再來說實體店面的部分，我不知道忠孝東路四段算不算鬧區啦！但那邊這幾年店面的空置率已經是近年來的最高，也是不爭的事實。你可能會說那是因為房東租金上漲，所以大家才不租。但是更主要的原因是，實體店面的獲利跟不上房東上漲的租金，所以實體店面在台灣勢必會有打散的狀況，對於大品牌來說，他們早就不需要透過人潮。就像很多名店反而逆其道而行，開在租金低廉的郊區，反正客戶自動會慕名而來，包含最需要實體店面的通路店家，現在反而發展的是社區化，一間一間的進駐社區、巷道。
再回到東區店面的問題，依據現在空置的狀況，要解決的方式，大概就是降低租金，才能吸引到商家進駐，而且降幅是要讓承租方覺得可以有獲利的狀況，但現在很多店家都是虛實整合，雖然有實體地面，但獲利來源可能有部分是來自於網路。所以更會讓店主去考慮是否有必要在租金較高的鬧區設點開店。

你講的其實沒有錯，目前確實還有一種超級城市的說法，但依規模來說，台北很難成為超級城市，更何況是台中或高雄。東亞地區，北京、東京、上海、廣州等的城市規模才足以變成所謂的超級城市，而台北的人、資源則會被鄰近的這幾個超級城市給吸納過去，除了少子化之外，現在工作人口外移已經是現在進行式了，我相信你周邊也很多親友，現在工作不是在台灣的。

所以人本人口的那個模式和中國店面的集中都和台灣實際情形是完全不能參考的。畢竟土地、人口、資金，完全不是同一個層級。

作者: joe198 時間: 2018-6-14 08:32 PM

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作者: freemountain 時間: 2018-6-15 04:22 PM

想像一下以前可能三代同住, 但未來只要單身
族人人有意願有能力買房, 還是會維持住需求面

作者: light_off_on 時間: 2018-6-21 03:46 PM

本帖最後由 light_off_on 於 2018-6-21 07:36 PM 編輯

joe198 發表於 2018-6-14 08:32 PM
所以你的未來是不確定性時間的未來對吧!!但我講的日本2045年推估，也是人口聚集在鬧區
我才會講影響的 ...

不好意思~不曉得你是怎麼誤會的~我講的不確定性是指"未來的時間軸"你的本文沒有給一個共識。
所以我擅自用你說2045年模組來推估你所談的未來是指"2045年"也就是27年之後。我想如果我文筆造成誤會，可以請您多端詳幾次應該不至於有那麼大的出入。

以下這一小段重新貼上
=====
我非常認同你的部分說法~我也不認為短時間之類自動車能夠那麼快~但我們一直在討論的是未來的事情不是嗎？這個未來可以是5年後~可以是10年後~更可以是20年後。

>>>20年後都比你說的2045年還要短喔！我想這邊應該不至於有誤會。

而房地產上面有一個叫做"預期心理"的價位影響。

例如：某某地區未來將有捷運經過，某某地區未來將有商場進駐。這些未來的說詞~有的3~5年內就實現了，也有得10多年了還卡在立法院。

更何況你自己都引用日本2045年的預估。所以我才會誤以為我們討論的未來至少是10年起跳的單位。
而如果是以10年為單位來討論，那就和商周內容的資訊是不謀而合的。
>>>重點是這一段我也說了我是跟你討論2045年的預估，也就是10年起跳的單位，應該不會我算錯了吧。我很認真的把2045減2018個別用2台計算機確認。應該是27年不會錯吧。

而時間軸來說還沒到達2045年之前在2030年台灣的少子化問題就是真正的實質影響的時間點。這一點是人口學家說的。我想這幾年的出生率算一算加上18歲算成年來說，應該相去不遠。

而這一塊都還沒有談到我說的預期心理帶來的影響。

2045年的東京模組基本上我認為是屬於超級城市所推出的模組~我很認同超級城市的概念~但很遺憾台灣不具備有超級城市的可能性。
超級城市第一要素就是人才的聚集，少子化+薪資結構問題~人才不但外流~而且還遇缺無法補~
除非今天政策轉彎開放技術移民、資金移民~否則台灣沒有成為超級城市的機會~
而日本則是因應少子化的問題~這個排外的民族已經有條件的開放~所以2045年的東京人口模組我覺得是有一定的可信度，當然無人化也會勢必干擾到變數~而2045年距今只少27年~遠比我討論的10年後或20年後還來得久~
你說的沒錯~人生沒有太多的20年~但換個想法~就是因為沒有太多的20年~所以真的有必要把錢投到不確定性那麼高的房地產嗎?(這也就是我說的預期心理效應)。難道租房子的人都不能享受居住的好處嗎?我可以認同民情不同，大多數的人還是認為有土斯有財，但這樣的觀念其實已經慢慢被修正了；相關單位調查過台灣自有住宅率高達8成多快要9成，簡單說未來人口只要少超過1成空屋率就是倍數上升的，近年國情也慢慢可以接受只租不買或使用權的模式(使用權講白了就是一次付70年的租金，期間道還是要歸還國有)。所以當買賣的實際需求持續降低，進貨成本過高的只是賠的更多而已，除非是非常指標的標的，這種產品就會像是名牌或者稀世珍寶，屆時無法用行情去衡量。

對於報酬率高低你似乎忘記購入成本嚴重的影響報酬率的一件事情，所以你所的那些地區其實沒有什麼好討論的~他們的投報率一點都不高~

投報率小教學：[月租金X12(月)]/購入成本詳細的細算當然還要評估到更多稅、開銷等等..但這是最簡單好懂的~

例如租金實收5萬購入房屋總價600萬=[5*12]/600=0.1=10%
台中、高雄因為有一定的人口數所以房價在比台北便宜，但因為人潮多，所以租金沒有差台北太多，所以投報率自然相對有優勢。

而你所的那些區塊，租金不高之外，建築房屋本來就有基本成本，所以房價再低也低不到哪裡去，所以不是沒有人投資，只是相對物超所值的店面沒有那麼多。

但今天一但無人車全面上路，打破原有的建制，簡單說鬧區的租金水位下降(因為消費群被網路、無人車、虛擬通路給打散)原本的租金不要說腰斬我們說8折就好。
租金投報=4*12/600=8%投報就掉了非常多~
而投報率下降，很遺憾的在店面的估價領域中是很看中投報率這一塊的~房價自然很難維持。
而郊區部分租金和房價的結構幾乎就是成本為主，所以也是跌無可跌，因此勢必更會助長鬧區的快速下修。

而東區近期的新聞有報導，又有2間韓國的品牌要收店，除了服飾品牌之外，傳統的書店業者也影響不少，金石堂、誠品也陸續關店。這幾種行業都很明顯的是被電商給電傷了。

當然如果只單純看這些店面是被電商影響那就太單純了。背後的狀況才是我認為整個都市和郊區的建制會被重組的原因。

1.這些知名連鎖品牌，難道在租店面之前是求神問佛而沒有任何的實質評估嗎？
一間店面的人潮、來客屬性、消費結構、租金行情、廣告效應、難道這麼大的全球型事業都沒有一個分析師或估價師可以幫忙把關。>>>我相信你一定也會覺得"一定不可能"，但竟然有人把關為什麼還會造成如今東區店面快速的蕭條呢？固然政策因素有參雜在其中，但對於店面來說，最最重要的還是有沒有獲利。
獲利又分兩種，一種是實際的收入大於租金和其他開銷而有賺到錢。
但光這一點就要考量到機會成本的問題。也就是說如果這間店面雖然獲利但大如投資虛擬通路的獲利，那老闆~你會怎麼想。(一樣年花1000萬，一個實體店面賺500萬，但虛擬通路可以賺1000萬)聰明的老闆應該怎麼做呢？
不用我特別說ADIDAS、NIKE..等大公司已經放話要把重心調整，減少實體通路了。這個新聞討論過了不多說。
而第二種獲利比較抽象，就是所謂的品牌知名度，確實有幾間旗艦店站在鬧區的十字路口，就算實際獲利虧損，但光想就知道這個品牌形象是有多麼重要。挖靠~XX在這個地段設點開店耶，這種品牌形象的加分也是更大公司所追求的。但回歸到第一種的說法，機會成本。如果我同樣花一樣的錢放在網路品牌的形象建立，找一些網紅、明星代言背書，找一些論壇、群組強力放送，找一些設計師來跨界聯名，那效果也不一定亞於實體店面的設置，不是嗎？
還記得幾年前網路還沒有那麼發達的時候，有一句經典廣告詞，叫做"網路取代馬路"而現況差不多就是如此。

2.實質評估後還收點，代表這些大廠是看好還是看壞，這也是可以思考的第二個點。就像你明明知道這個東西現在會賠錢~每年賠個100萬~但很清楚的看到未來可以帶來每年500萬或1000萬的利潤，加上我家大業大，我每年燒個100萬、300萬都不痛不癢，我只要撐過過渡期，先站好這個缺，5年、10年後就可以倍數收入，我想如果是我，我會更他賭，就當作投資或者是研發。但以目前趨勢來看，卻是逐一收店。如果分析下去會是如何呢？
>>A.未來前景不好
>>B.未來前景不錯，但不值得現在開始放

如果是A那沒話好說，收一收很正常。但如果是B呢？
為什麼前景好還要收店，不先暫個缺，將來等坐地起價呢？
按造這個邏輯思考來推可能可以分成
>>甲.未來前景不錯，但未來的收益無法彌補近期的虧損。
>>乙.未來前景不錯，且未來收益是有機會彌補其虧損的，但不值得現在卡位。

乙的選項也就是說未來在進場都還來及，可能未來很多空置店面可以選，又或者未來租進會大量下跌，到時候租比較划算。

因此不論A或B、甲或乙，乙目前實質來看，這些世界級的點"就是"在跑。也就至少在他們"團隊"的運籌帷幄中沒有像你一樣樂觀。

3.第三點是更深入一層的思考。也就是說當這些"大型"、"旗艦"等上百坪上千坪的實體店面撤離之後會有何影響?
對於房東說來說當然要積極的找承租方，或乾脆賣一賣。
找承租方來說，有能力接手大型店面的行業有哪些？(歡迎集思廣益來討論)。我了解到有機會也實際看過的有。
1.汽車展售賣場2.家電賣場3.百貨賣場4.美妝店
而很遺憾的是家電賣場和美妝店近幾年也是電商攻勢下的受害族群，NOVA、燦坤..講到這應該就夠了。而兩大美妝品牌說實在的也很少真的吃到像是上百坪的大店，而且2大品牌也已經開始挹注網路的經營，下一波或許收店的是他們也不一定。
而百貨賣場和汽車展售我覺得事有一定的機會。但放眼望去現在汽車展售和百貨賣場的點，我想租金會是它們很著重的一個部分。市區的百貨賣場幾乎都是地下室(例如頂好名店城的頂好，以及對面的全聯，都是在地下室的。)而汽車展售中心幾乎都是在都市外圍，如果今天東區租金和郊區一樣它們一定來，但租金崩盤，房價會好到哪裡去呢？
對了~還有東區2樓以上的業者或許有機會，例如醫美~但依樣考慮到租金，我覺得機會不大。而且醫美還要考慮到顧客隱私的問題，在1樓的店面適合嗎？
還有以前大型店面的珠寶展示、名錶展示，也收了不少，傳統書店更慘，金石堂幾乎收光，誠品也好不到哪裡去。銀行業者總不可能滿街都是銀行，而且銀行很多業務也慢慢的被網路取代，要加碼入場機會不大。

或許你可以說如果把大店面分割成小店面呢？我們來看看它的可能性。
小店面得承租者多數可能是餐飲業為主，尤其手搖飲，現在超夯。但這幾年外送服務當道，隨便在路上都可以看到餐飲外送服務的機車，如果你是餐飲業主，你會願意把錢投到租金高的市區，還是把錢投到外送的加值服務。而且外來無人車時代，這種服務更快速更便利也更有隱私。

再來說

我們可以很簡單的從全世界一級城市的富豪區來看。為什麼要用富人區來做思考。
原因很簡單，這些富人對於我們一般百姓來說更有選擇權。也就是說如果真的有錢，會想住什麼樣的環境。
比較耳熟能詳的幾個房價可怕的富人區，紐約的長島(紐約郊區)、倫敦的海德公園(雖然是市中心但環境好)，台北的大安森林公園、陽明山別墅區、新店的青山鎮社區，香港的半山、淺水灣，大多數都是距離市區有一段路或者有著得天獨厚的環境優勢。
而今天當都會區的便利性不再是絕對的，你又會怎麼選呢？喜歡空氣品質較差的環境汙染較多但便利性高不到哪去的都會，還是環境好但便利性差不到哪去的郊區呢？我想很容易做出選擇。(當然都會一但不都會，車少人少環境也會變好，但公園綠地等天然條件就不是那麼容易的。)

當店面沒落之後，網路的興盛加上無人車的崛起(絕對在2045年之前，我想你不會否定吧？)，城鄉的便利性逐漸沒有了差異之後，我很好奇你有除了東京模組更有力的說法嗎？當便利性逐漸差別降低之後，為什麼要集中在都市呢？而有沒有更有力的說法能證明"多數人"是不熱愛好環境的？

當然上述說的種種或許都還存在逆向思考的族群，只是現有的條件叫做"少子化"人已經變少了，經商的行為模式還要被"無人化的通路"部分取代。

我們簡單算一下，目前全台灣的人口總數為2357萬，台北市人口總數資料顯示是270.5萬，按造內政部資料來看2030年人口總數還有2330.1萬，但2060年會變成1883.8萬(他沒有預估2045年的所以如果抓一半2045年的人口很可能是2106，或許可能更多，因為是級數變化)，但重點是如果沒有新增移民(外來人口)台灣到了2030年工作年齡的人口(而且這還是15~24歲)從2010年的1704.6萬直接下修到1511.5萬。

而這個數字代表什麼？
工作人口下修了88.7%，對於這數字敏感的人應該會知道，台灣自有住宅率也差不多就是這個數字，所以未來有房子的人沒有買房子的必然性，而沒有房子的人可能透過繼承、贈與等方式擁有房子，而現在台灣又見見的可以接受只租不買的模式，(使用權，合宜住宅都是只租不賣的象徵。使用權簡單說就是你一次繳50或70年的房租(看你的使用權期限)，然後期滿收歸國有。
而更嚴重的是到了2060年工作人口預估只剩下921.9萬而且這還包含15~24歲的130.8萬和55~64歲的260.萬，15~24歲要買房，除非祖上積德，不然就是房價大幅下修。而55~64歲的組群則是規畫偏向於退休考量，對於都會的依賴可能是更低的(可能是養老院或好環境的地點)。

我不敢把話說死，畢竟所謂的未來就是有其不確定性，和所謂的黑天鵝存在，但我們如果用現階段的資訊來臆測，我不認為"都市的房價"能逃過少子化的衝擊。

目前六都人口總計1631.7萬，大概佔了總人口的69%，只要六都人口有1成認同我的說法，1631.7*0.1=163.17，不考慮少子化就少了163.17萬人，而相反的其他縣市730萬，若有2成認同你的說法，那麼也才146.134萬，還遠小於宜出的數量，更何況在房價沒有調整之下，郊區的民眾真的願意花錢買進都會區嗎？我相信這遠比都會區買去郊區的難度是高得多了。如果說全台灣立場分兩派，也就是同意你的說法的和同意我的說法的更佔一半，且郊區的朋友都沒有任何難度的可以換住都會區，那麼按造這個計算方式，都會區勢必式微。更何況我們心知肚明，所謂的難度就是房價。

對於居住來說，價錢沒有掉，要如何搬去以及為何要搬去都會區。
對於店家來說，租金沒有掉，為何一定要在都會設點。
未來的輪廓很清楚的，在無人車+網路等技術的純熟與普遍之下，都會區已經沒有"絕對的"優勢。

如果不能更務實的討論這兩個點，空拿其他國家的模組來比較的話，一點實質意義也沒有。
而這兩個點其實也不是未來式了，而是現在進行式，除非你能告訴大家，這些大廠轉做虛擬通路更好的答案。否則都會區的關店潮，等著就是房東租金的下跌，房屋市價的下修，而這一個修正不是只有大台北地區，而是很多國家的一級城市。

當然如果今天政府開放外資移民政策、技術移民政策，或者薪資結構徹底改變，或許還有能讓房價延長戰線，或持續上漲的機會；回歸到回應你的主題，單單就"少子化的議題"來說不會只有"郊區"受到影響，絕對是"全部"都有影響。

作者: joe198 時間: 2018-6-21 07:39 PM

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作者: hmd1 時間: 2018-6-22 11:40 PM

近幾年一直在炒少子化問題
看一下明星學區的附近房價
就可以知道少子化議題只是空話
工作機會在都會區，
鄉村區平日上午走一趟就知道只剩下老人、小孩與狗
都市化程度已經二極化了
台南近期的九份子重劃區標價就知道市區是買方追價區域了

作者: joe198 時間: 2018-6-24 06:57 PM

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作者: grandia12x 時間: 2018-6-26 11:07 AM

身邊看到的狀況是
鄉下的年青年往都市集中
父母打算賣掉手中的不動產
前往都市和子女同住
這例子還真不少

作者: zsedc06100526 時間: 2018-7-27 11:48 PM

群聚效應這點不一定唷!! 因為未來是網路時代除了服務業以外推估都是體驗為主的店面網路下單
個性化住宅因該是最終的消費市場! 大樓反而給沒錢的居住會反過來

作者: joe198 時間: 2018-7-29 01:20 AM

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